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早期介入

常規物業管理的突破——早期介入

一、物業管理早期介入的概念
        物業管理早期介入是相對物業管理后期介入而言。在物業管理出現初期,物業管理人員進入現場,為物業管理進行準備的時間很短,往往是在業主入住前匆忙介入。形成了后期的物業管理矛盾不斷,問題成堆,甚至嚴重的影響業主的正常生活,同時給開發商的聲譽帶來損害。時至今日,仍然有不少物業項目,還在沿襲著這樣的老路。
       物業管理早期介入,指在物業項目開發階段,物業管理企業就介入物業項目現場,從最終使用者角度,協助建設單位,對項目定位、樓宇設計、功能配套、施工組織、設備選型、建材選用、工程監理、樓宇銷售等工作提出建議;以求達到項目使用功能的完整體現和項目經濟效益的最大化。

二、陜西津邁的早期介入

物業管理在物業項目實施過程中發揮著獨特的作用。由于物業項目開發的目的是使用,所以,開發環節中的項目投資、開發管理、工程設計、施工建設、質量監理、房屋銷售等都應考慮、照應房屋使用的需要,把房屋使用做為一切工作的歸宿。但是,由于部門的專業劃分、經濟利益的不同以及社會協同理念的差異,設計部門致力于房屋結構、戶型策劃、外形裝飾、總體功能實現;施工單位只管照圖施工;監理部門只依照建設單位要求辦事,不可能完全站在最終使用者的角度去思考問題和處理問題,而物業管理恰恰具備這樣的職責。
      在從物業項目立項到物業使用過程結束的幾十年甚至數百年中,開發建設階段只是短短的幾年,而物業使用和物業管理占據了幾乎全部時間。物業管理企業出于自身物業管理與為開發商服務的目的,不可能不對物業的設計、施工、設備、材料提出最終使用的要求。于是,物業管理的早期介入就成為物業建設的不可或缺的關鍵要素。

三、津邁早期介入多年來對開發建設單位的四大促進
      開發商是物業管理早期介入的直接服務對象.早期介入所做的一切工作均以促進開發商或建設單位的工作為目的,從而為后期向業主提供物業服務打好基礎.

第一:促進房屋銷售
     1.以物業服務品牌和展示物業服務優秀形象促銷
       當今人們買房,除了房屋硬件以外,買服務己成為社會共識。物業管理服務質量及物業服務企業的品牌,同樣是影響購買決策的重要因素。優秀物業公司的社會知名度、口碑及影響,對優質服務標準的宣傳和解釋,對顧客各類相關問題的細心解答,都會對房屋銷售起到非常有力的促進作用。
       在售樓現場,可對售樓部項目進行物業管理企業樣板服務的先期展示。物業公司員工統一著裝,使用規范服務語言,通過對售樓處和樣板房的保潔、綠化、秩序的服務和管理,展示物業服務的優秀形象;使顧客在身臨其境中感受高品位的物業服務,產生良好的印象和愉悅的心態,從而激發購買的欲望和沖動。
     2.協助完善房屋銷售法律文件,避免不切實際的銷售承諾,提升房屋銷售的信譽度。
       物業管理企業提供的《物業管理方案》,《臨時管理規約》、《物業服務協議》等法律文件被納入到房屋銷售過程中,不但使未來業主對物業管理一清二楚;規范完整的法律文件更可避免房屋促銷中的夸大其辭和不切實際的承諾,增加房屋銷售的可信度,促使顧客打消各種疑慮,實施購買行為。
       第二:促進減少房屋使用過程中出現的功能問題及質量問題引發的矛盾糾紛
       因房屋內墻、門窗、水電、防水、空調位等問題引發的業主與開發商的矛盾糾紛比比皆是,數不勝數,長期困擾著開發建設單位。早期介入可及時發現問題,提出整改建議,減少或避免業主使用中出現房屋質量及使用功能問題。
       第三:促進節約建設成本
       例如:從使用者的角度,提出建議,解決大型社區發電機組、熱交換站合理布局的問題;排水設施中,排污口合理布點問題;上水管道分管閥門的配置問題;商鋪、采光通風系統等設計不合理問題等。避免為糾正不合理設計及施工而造成的人工和原材料的浪費,節約建設成本。 
        第四:促進建設企業社會美譽度的提升
        由于物業服務企業的早期介入和卓有成效的工作,使戶型更合理適用,使各種設備設施運行更安全可靠;使房屋內部設施更完善實用;使室外景觀豐富合理。業主會因居住的舒適和享受服務的滿意而對建設單位大加贊賞,物業項目良好的口碑疊加效應將大大提升開發商的市場美譽度。同時,物業服務企業的優秀形象會錦上添花,把建設單位的市場形象推上更高的品位。

 四、津邁早期介入對物業開發階段的三大補充

 1.對房屋功能設計的建議補充

 從物業最終使用人的角度,在物業規劃設計方面提出建議,保證功能方面完整性。
       例如,提出建議,解決自行車存放問題;垃圾站二次污染問題;綠籬隔墻保護草坪的問題;空調室外機合理位置確定的問題;外墻隔熱層的用料及火災隱患的問題和固定窗戶防盜網問題;防止雨水滲入室內的問題;較大社區引導牌設計及位置問題;路面雨水、污水井蓋強度滿足承重的問題;配電室防鼠問題;頂層屋面景觀安全隱患問題;門禁系統及信報箱的配置問題、雨水排水口合理布局問題;空調排水管道室內排水問題;地下建筑防滲問題;蓄水池的集水坑問題;給水管道閥門的合理配置問題;供電線路線徑合理設置問題;化糞池設計數量少,污水管道過長,引發堵塞問題;防盜安全設施不全,功能缺陷;對發電機房的通風問題;電梯機房的降溫問題;對外墻裝飾、內墻涂料選擇問題;物業管理用房的員工宿舍及灶房等問題。
       2.對施工組織的建議補充
       在建設施工階段,對施工組織設計提出建議,加強施工監理,避免各施工隊伍為追求施工進度而產生的不合理施工行為,杜絕以下現象出現:
       在吊頂以上的施工中,中央空調機盤管被噴淋管、電路管、弱電管遮擋;設備安裝位置不合理,為維修,拆卸造成困難,如制冷機前后沒有留下五到十米的檢修空間,造成檢修困難;上部空間狹窄,無法起吊檢修;地下車道彎度過小,不便使用;設備擋住門,形成防火門及戶門不能開啟;管道閥門手把方向面墻,不好使用;戶門與消火栓門互相碰撞造成破損;地下工程防雨防施工及選料不到位,形成雨水滲漏等。

五、津邁的早期介入對后期物業管理的三大鋪墊
      1.早期介入人員有足夠時間熟悉物業,熟悉隱蔽工程,為維修保養做好鋪墊。
      如對各種線路、管路、暗埋管道接口、暗埋管線的走向、進料口位置、各類設備、設施深入了解,可及時解決物業運行中出現的各類故障。
     
.向業主詳細介紹物業功能及環境,宣傳物業知識及物業法規,為建立良好的業主關系和優質的社區氛圍做好鋪墊。
      如宣傳防盜網統一規劃的意義,保持建筑物整潔外觀;宣傳物業管理企業的職責,使業主更好的配合物業服務;依據業主需求,擴大服務項目,提高業主的滿意度;宣傳《住宅小區物業管理服務等級標準》、《物業管理條例》、《物權法》、《建設工程質量管理條例》、《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等,便于業主自覺遵守公約,保證正常生活秩序,建立良好的小區人際關系;避免出現破壞環境、寵物失控、高空墜物、鄰里矛盾等不良現象發生。
     3.為建立優秀的物業服務團隊和建立社會關系做好鋪墊。
       早期介入可提供充分的時間和機會實施招聘選人、上崗培訓、制訂物業管理方案和各項規章制度、進行機構設計等前期物業管理的準備工作,有利于物業移交后物業管理各項工作的順利開展。同時,通過在早期介入過程中與各方的磨合,理順與政府各職能部門之間的關系,為日后管理建立暢通的溝通渠道。

 

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